租房也可全家入戶!一特大城市放大招！

【導(dǎo)讀】9月24日，一則“多個(gè)特大城市全面放開落戶”的消息沖上微博熱搜。熱搜內(nèi)容顯示，鄭州、濟(jì)南、昆明、大連等地相繼出臺(tái)政策，全面放開落戶條件。具體內(nèi)容，現(xiàn)在跟著上海居住證積分網(wǎng)一起來了解一下吧！

日前，河南省會(huì)鄭州發(fā)布新政，凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，可在鄭州申請(qǐng)落戶。

今年以來，河南多地出臺(tái)一系列穩(wěn)樓市新政，此次鄭州放開落戶條件，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有一定積極作用。

放寬落戶條件

9月14日，鄭州市公安局就《鄭州市公安局關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》公開征求意見，其中提出進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件。 凡在鄭州市中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制 ，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請(qǐng)登記城鎮(zhèn)居民戶口。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬(wàn)人，增長(zhǎng)46.07%，常住人口總量達(dá)到1260萬(wàn)人，在河南省內(nèi)從2010年的第三位躍升到第一位，成為河南省唯一一個(gè)常住總?cè)丝诔^1000萬(wàn)的市。

397萬(wàn)的增量位居全國(guó)各城市第五。同時(shí)，鄭州所在的河南是我國(guó)戶籍人口第一大省，全省戶籍人口過億，常住人口也達(dá)到了9883萬(wàn)人，因此未來鄭州人口的增長(zhǎng)空間仍很大。

2021年9月，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)圖表：第七次全國(guó)人口普查超大、特大城市人口基本情況》在2021年第18期《求是》雜志上公布。根據(jù)普查數(shù)據(jù)顯示，超大城市有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7城;特大城市共14座，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

除了鄭州，大連、濟(jì)南和昆明等大城市也已全面放開落戶，更有城市祭出“零門檻落戶”的大招。例如，大連市人民政府日前印發(fā)關(guān)于全面放開落戶條件的通知，全面放寬個(gè)人落戶學(xué)歷和年齡限制。中職學(xué)歷以上取得職稱的專業(yè)技術(shù)人員、高校和中等職業(yè)學(xué)校在校生、有繳納社保記錄、擁有合法產(chǎn)權(quán)房屋等均可落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶，幾乎實(shí)現(xiàn)“零門檻”落戶。

值得一提的是，以廣州、上海為代表的一線城市也對(duì)落戶條件進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化。

例如，今年6月廣州正式印發(fā)《國(guó)家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）實(shí)施方案》，將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建立城鄉(xiāng)有序流動(dòng)的人口遷徙制度。其中，包括進(jìn)一步優(yōu)化入戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶門檻，建構(gòu)分類彈性落戶機(jī)制，堅(jiān)持存量?jī)?yōu)先原則，逐步取消重點(diǎn)人群落戶限制。

此外，上海優(yōu)化了早在2019年執(zhí)行的臨港新片區(qū)人才住房政策，（查看：關(guān)注！臨港新片區(qū)人才住房政策優(yōu)化調(diào)整）將原來的購(gòu)房資格確認(rèn)函改為人才住房政策認(rèn)定函，有效期延長(zhǎng)了一倍，同時(shí)將區(qū)域工作時(shí)間由“一年以上”縮短至3個(gè)月或6個(gè)月，這也意味著更多符合條件的人才具有了購(gòu)房資格。

政策暖風(fēng)頻吹，對(duì)樓市有多大作用？

中指研究院分析認(rèn)為，放開落戶條件有利于促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有一定積極作用。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處在低迷階段。 9月21日，鄭州2022年第二批集中供地落下帷幕，除去出讓活動(dòng)前夕終止的3宗地塊，剩余14宗地塊全部以底價(jià)成交，總成交價(jià)103.24億元。

從出讓結(jié)果看，拿地企業(yè)依然以地方國(guó)資出面托底為主，民企暫無出手?jǐn)孬@。其中，鄭地集團(tuán)獨(dú)攬7宗地，保利發(fā)展、中建七局等也均有收獲。

上海樓市政策如何放松？

說完了鄭州，我們就來看看咱們上海樓市政策！（查看：2022年上海買房居住證算積分嗎？（附上海居住證積分申報(bào)指南）
歷史經(jīng)驗(yàn)

從以往的經(jīng)驗(yàn)看，上海的調(diào)控政策，是逐步加碼的。

2020年樓市火熱，于是從2021年1月開始，政策一級(jí)一級(jí)往上調(diào)：

1月，離婚追溯三年，增值稅二改五，法拍房限購(gòu)

2月，觸發(fā)積分制的新房限售，降低新房熱度

3月，中招新政，抑制學(xué)區(qū)房過熱

7月，執(zhí)行掛牌核驗(yàn)價(jià)，提升利率，收緊贈(zèng)與

8月，“三價(jià)取低”，降低二手房杠桿

從開始收緊到8月三價(jià)取低收尾，花了整整半年多的時(shí)間：

招招精準(zhǔn)，次次到位。

反過來也一樣，如果上海樓市打算要放松，那應(yīng)該也會(huì)是循序漸進(jìn)、逐級(jí)釋放的，而不會(huì)一下子“捅到底”。

比如放松信貸，應(yīng)該第一步先調(diào)整涉稅評(píng)估價(jià)、降低按揭貸款利率等試下水，如果效果不佳，再去考慮普宅線、認(rèn)房認(rèn)貸的問題。

當(dāng)下

最近一段時(shí)間，全國(guó)有80多個(gè)城市都放松了樓市調(diào)控，尤其是4月29日中央政治局最新定調(diào)后，除了北上廣深，接下來基本都會(huì)給樓市解綁——

疫情后，上海無論是稅收壓力還是賣地壓力都非常巨大，4月、5月甚至6月樓市都不會(huì)有多少進(jìn)賬。

加上近日中國(guó)人民銀行上海總部強(qiáng)調(diào)：

“重點(diǎn)加大對(duì)首套、小戶型、新市民購(gòu)房信貸支持，合理安排個(gè)貸受理與投放。”

上海的樓市逐步松綁，也不是不可能。

接下來的上海樓市會(huì)在哪些方面放松？以什么樣的程度放松？

第一，限購(gòu)方面——

目前上海執(zhí)行的限購(gòu)政策基本屬于全國(guó)最嚴(yán)：

1.戶籍家庭限購(gòu)2套

2.非戶籍單身不可購(gòu)房，社保滿五年家庭可購(gòu)1套

3.法拍、贈(zèng)與均需購(gòu)房資格，離婚追溯套數(shù)三年

4.嚴(yán)格的落戶政策，郊區(qū)限購(gòu)政策與市中心一致

猜想1：非戶籍單身，滿五年社?？少I1套，社保滿五年家庭可買2套

外地單身，就算社保到位了也不能買房，這一點(diǎn)從我和購(gòu)房者的交流中就感覺太讓人困擾了，現(xiàn)在單身的這么多，硬要結(jié)婚才能買，真是先有雞還是先有蛋的問題。

社保滿五的家庭也是，已經(jīng)為上海貢獻(xiàn)了超過五年的時(shí)間和大量的社保稅費(fèi)，但1張房票無論是為外地父母居住，還是置換，都非常不便。

此舉大概率會(huì)釋放一些房票，不過數(shù)量不會(huì)很多。

猜想2：五個(gè)新城放松限購(gòu)

根據(jù)五個(gè)新城規(guī)劃，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯新城將要打造長(zhǎng)三角獨(dú)立節(jié)點(diǎn)城市，大量吸引人口，總計(jì)超百萬(wàn)。

但目前五個(gè)新城的限購(gòu)措施和市區(qū)一致，論“搶人”，顯然拼不過大專就可以落戶、社保6個(gè)月就能買房的周邊二線城市，因此為了契合五個(gè)新城大量的產(chǎn)業(yè)和住房增量，單獨(dú)放寬購(gòu)房資格，也不是不可能。

此舉將有力激活五個(gè)新城的樓市，降低去化壓力，不過考慮到市區(qū)利空，對(duì)整體上海樓市影響不大。

猜想3：二孩及以上戶籍家庭，可購(gòu)第三套

自去年5月“全面三孩”政策下來后，各地都出了不少政策鼓勵(lì)生育，樓市政策也不例外，像沈陽(yáng)、無錫，都出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)二孩以上家庭傾斜;

杭州目前已經(jīng)出臺(tái)三臺(tái)家庭贈(zèng)送無房戶房票，上海是否可以參照實(shí)行？

上海的出生率在全國(guó)排名靠后，老年化率更是位居全國(guó)前列，對(duì)多孩家庭略微放開限購(gòu)，沒毛病。

不過上海真正有多孩、有錢、有意愿增購(gòu)的家庭少之又少，對(duì)樓市的威力有限。

第二，稅費(fèi)方面——

目前上海執(zhí)行的稅費(fèi)政策也是全國(guó)最嚴(yán)：

1.契稅，根據(jù)首套非首套、面積等征1-3%

2.不滿五年全額征收5%增值稅

3.滿五年的非普通住宅差額征收5%增值稅

4.非滿五唯一，征全額1-2%個(gè)稅

5.二套及以上征房產(chǎn)稅

猜想1：增值稅“5改2”

目前滿五年才免5%的增值稅，一方面降低了市場(chǎng)流動(dòng)性，另一方面加重了居民購(gòu)房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，因此像沈陽(yáng)、無錫等，都把“滿五”改成了“滿二”。

如果全國(guó)大多數(shù)城市都只要“滿二”，上海也有一定可能跟進(jìn)。

猜想2：更新普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

上海上一次更新普宅線是2014年11月，距離現(xiàn)在已近8年，目前內(nèi)/外/郊環(huán)450萬(wàn)/310萬(wàn)/230萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代，可以說上海絕大多數(shù)交易的二手房，以實(shí)際成交價(jià)格來看，都不是普通住宅了。

這也意味著，絕大多數(shù)住宅，就算滿五年，也要交差額增值稅，對(duì)購(gòu)房者來說是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

調(diào)整普宅線，不僅能省稅費(fèi)，還能降低理論首付比例，威力不小，因此我認(rèn)為概率不大。

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